もはや家づくりブログというよりも、

難易度高い土地に家を建てるブログになりつつあるような気がしています。

そうです、我が家の土地は、接道義務(私有地をまたがる)、

私道接道幅2m未満、道路幅員1,8m未満、のトリプル問題土地です。

 

そんなこんなで昨日不動産屋と1時間ほど電話で討論会。

議題は、

「建築確認申請、許可申請、住宅ローンに通らなかった時の費用って誰がもつの?」

です。

 

そもそも許可申請、建築確認申請に申請するには申請料がかかります。

それぞれ3万円程度、あわせて6万円。

申請には図面やいろいろな書類が必要ですので、

それにかかる、設計料、各種工程証明書発行料、調査費が発生します。

こちらが24万円。

総額30万円。

通れば問題にならない額なのですが、通らなかった時、誰がこれを負担するのでしょうか?

そして、通らなかった時、誰が損するの?誰が得するの?

というところが最大の論点となりました。

 

結果から言いますと、

地主と建築士以外みんな損をする。

ということになります。

 

何か一つでも通らなかった時点で契約書の特約が執行されて、

契約は自然消滅されることになりますので、

元の契約前の状態に戻るわけです。

 

ただし、地主は元の状態に戻る+この土地を無料で調査してもらった。

ということになります。

結果を伝えなくても、建築指導課に履歴が残ります。

これをもとに、地主は新たな行動を取ればよいわけです。

畑にするもよし、隣地の人に土地を売るでもよし、寝かせるもよし、

新しく土地を買い足して、再度売ってもよし、

 

反対に、今までその土地に関与してきた

不動産屋、買主(私)、実印を用意してくれた私道の地主の方々には

何も残りません。

そればかりか、契約書の印紙代、各種公的証書代、その他諸経費、これの総額はいかばかりか。

 

ただすべて0にもどるであれば、それほど問題にはなりません。

泣き寝入りすれば収まるだけす。

問題になるのは、建築会社、建築士に実費が発生した場合です。

建築会社、設計士はこの申請に際して

図面やいろいろな書類を作らないといけないため、

結構な時間を費やしており、通らなかったとしても

24万円請求させていただくということでした。

この額も特約で0円になればよいのですが、

ここは建築会社、設計士によって変わる部分だと思います。

契約書にどう記載されているか、十分チェックが必要です。

 

ただ、不動産屋社長(元ハウスメーカー勤務)に聞いてみると

普通は建築相談の時点で通るアドバイスをもらうので

申請して落ちることは無いと言います。

落ちる可能性がある申請はしないという考え方です。

 

しかし、これに関して、建築指導課の見解は、

今回のトリプルの場合は、前例が無いので、申請してみないと分からないと言います。

 

こういう場合どうなるんでしょう?

さすがの不動産屋社長も困ったご様子・・・。

前例が無いのですから・・・

落ちるかもしれない申請をしないといけないということになります。

そこで、提案したのは

 

通らなかった時の費用30万円程度は地主(売主)が負担にする

 

というものです。

売主側にしてみたら、そんなの聞いてないという話になると思いますが、(絶対なる)

売主にとってもこの調査費用30万円は無駄にはならないという考え方です。

どうして立たなかったかという理由が明確になり、

今後も無駄な固定資産税払い続けないといけない状況から一歩前進はできた訳です。
 

買主側からしてみたら、こんな土地を住宅用土地として売りに出すなんて無責任ではないか

建築確認も通らないような土地を売りやがって!!

なんですけどね~

通らなかったら本当にただのボランティア活動です。

 

私が契約する時に知識が無かったのもいけないのですが、

たしかにこの土地は但し書き道路の相談、申請が必要とあり、

それも通るだろうというものでした。

素人同然の私は、うんうんとうなづくしかなく・・・。

しかし、今回のトリプル問題が存在し、

それによって通らない可能性があるとまでは聞いていませんでした。

通らない可能性があるのであれば、購入していなかったかも・・・とも思います。

 

この場合、確認申請が通らなかった場合の責任の所在はどこなのでしょう?

ちゃんと調査をせずに、家が建つと言っていた、

不動産屋とも思えてきました。

しかしなかなかうんと言わない不動産屋社長。

お金の話でもめたくないのもあり、売主とあまり交渉したくない様子。

 

相手が悪くても責めないで、ほめながらうまくやり過ごして相手を自発的に違う方向に向ける。」カーネギー「人を動かす」より

これで人を動かすべし!

 

「さすがお詳しいですね~、もっと早く知識が豊富な社長に相談しておけばよかったですー」

これがきいたかどうかは分かりませんが、討論の結果、不動産屋社長もやっと分かってくれて、

なんとか売主に相談してみます・・・ということになりました。

ただ、折半になるかもということです。

 

いやいや、私達は立たない土地にびた一文払う気ありませんからー!

 



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