オープンシステム（CM分離発注方式）は頭金０円でも可能？実際の体験談からご紹介

今回は、我が家が採用した「オープンシステム（CM分離発注方式）」で実際に頭金がいくら必要だったご紹介したいと思います。ごゆっくりと見ていってください。

オープンシステム（CM分離発注形式）のおさらい

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分離発注方式は頭金０円は可能？

結論から申し上げますと、頭金０円は可能でしたが自己資金０円は不可能でした。（我が家の建築士事務所の場合です）↓こちらのお金の流れをご覧ください。

支払日	内容
前々年9月	【ー】50万円・・・地主へ手付金を支払う
12/4	【ー】25万円・・・ 建築士に許可申請、建築確認費用を支払う
12/14	【ー】50万円・・・建築士へマネジメント料（初回）を支払う
2/15	【ー】50万円・・・建築士へマネジメント料（2回目）を支払う
3/7	【＋】600万円 / つなぎローンから入金（土地購入資金） 【ー】600万円 / 土地代、不動産屋、司法書士に手数料支払い
4/25	【＋】900万円つなぎローンから入金（着工時資金）
≀	【ー】900万円工事代金をその都度支払う
6/24	【＋】400万円つなぎローンから入金（上棟時資金）
≀	【ー】400万円工事代金をその都度支払う
7/29	【＋】2,600万円フラット35から入金（完成後） 【ー】つなぎローンを相殺
7/31	【ー】全業者に最後の支払い

自己資金は必要

これを見ると、つなぎ融資（つなぎローン）の入金があるまでに建築士事務所に100万円以上支払っていることが分かります。ハウスメーカーの場合は、つなぎ融資が下りてから支払いがスタートになることが多いと思いますが、オープンシステム（CM分離発注方式）の場合は、建築士事務所や小さい工務店になると思いますので、自己資金から現金の支払いがいくらか必要になる可能性があると思っておいた方が良いです。

これは今だから言えるのですが、当時は大きな額がぽいぽい出ていくのでつなぎ融資の入金日がかなり待ち遠しかったです。ゼロキューブ（大きめの工務店）の時はこの心配は無かったので、この点は工務店やハウスメーカーの方が安心な点だと思います。

頭金は０円も可能

頭金の額は住宅ローンによって異なります。なので頭金が０円の住宅ローンを組めばオープンシステム（CM分離発注方式）でも頭金０円で建てることが可能です。自己資金で最初にいくらか支払ったとしても、頭金０円の住宅ローンを組めば最終的には手元にお金が返ってくるということになります。

フラット35の場合は金利に注意

フラット35の場合は、頭金の割合によって金利が変わってくるので注意が必要です。金利はわずかな差でも大きな額になりますので、このあたりは悩みどころです。

融資率	金利の範囲	最も多い金利
９割以下	年1.300％～年2.210％ 年1.730％～年3.020％	年1.300％ 年1.730％
９割超	年1.560％～年2.470％ 年1.870％～年3.160％	年1.560％ 年1.870％

ただ、歴史的な低金利時代、１０年間の住宅ローン控除、繰越返済といった点をふまえて考える必要があります。安心のために現金は手元に残しておきあえて全額借りるという考え方もあるようです。ご家庭にあった借入額と返済期間の将来設計が必要ということですね。

まとめ

以上、我が家が採用したオープンシステム（CM分離発注方式）の頭金と自己資金についてのご紹介でした。ご参考になれば幸いです。それではまた！